Mieten vs. Kaufen Rechner

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Vergleichen Sie die wahren Kosten von Mieten versus Kaufen im Laufe der Zeit.

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Jahre
Kurz (1–5 J.): Break-even-Analyse · Lang (20–30 J.): Lebenszeitvergleich
Steuern & Versicherung
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Begrenzt jährliche Erhöhung
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Gutachten + Titel + Anwalt + Bearbeitungsgebühr
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Erforderlich bei Anzahlung < 20%
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Automatisch aus Steuerstatus gesetzt
Mietkosten
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Über dieses Werkzeug

Dieser Rechner bietet einen umfassenden finanziellen Vergleich zwischen Mieten und Kaufen eines Eigenheims über Ihren gewählten Zeitraum und hilft Ihnen, eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens zu treffen. Statt einfach die monatliche Miete mit einer Hypothekenrate zu vergleichen, berücksichtigt er das gesamte Kostenspektrum auf beiden Seiten: Hypothekenkapital und -zinsen, Grundsteuern, Gebäudeversicherung, Wartung und Reparaturen, Abschluss- und Verkaufskosten, Wertsteigerung, Eigenkapitalaufbau, Steuervorteile durch Hypothekenzinsabzüge und die Opportunitätskosten einer alternativen Anlage Ihrer Anzahlung. Die Analyse verwendet eine monatliche Modellierung, um zu verfolgen, wie sich jeder Kostenfaktor im Laufe der Zeit entwickelt. Die Miete steigt jährlich basierend auf Ihrer angegebenen Inflationsrate, während das Kaufszenario Grundsteuerwachstum, Versicherungserhöhungen und Wertsteigerung des Hauses einbezieht. Der Rechner ermittelt die Nettokosten jeder Option, indem er das Eigenkapital, das Sie als Eigentümer aufbauen, den Anlagerenditen gegenüberstellt, die Sie durch Investition der Differenz zwischen Miet- und Kaufkosten erzielen könnten. Dieser Ansatz folgt der gleichen Methodik, die Finanzplaner und akademische Forscher in der Immobilienwirtschaft verwenden. Dieses Tool ist unverzichtbar für Mieter, die Eigentum in Betracht ziehen, Eigentümer, die überlegen zu verkaufen und zu mieten, Paare, die einen Umzug planen, und Finanzberater, die Kunden bei Wohnentscheidungen begleiten. Es offenbart überraschende Erkenntnisse — etwa dass Abschluss- und Verkaufskosten den Kauf bei kurzen Zeithorizonten nachteilig machen können, oder wie hohe Wertsteigerungsraten die Gleichung stark zugunsten des Kaufs verschieben. Alle Berechnungen erfolgen vollständig in Ihrem Browser, ohne dass Daten an einen Server gesendet werden, sodass Ihre sensiblen Finanzdaten vollständig privat bleiben. Passen Sie jede Annahme sofort an, um zu sehen, wie Änderungen bei Zinssätzen, Immobilienpreisen oder Ihrem Zeithorizont das Ergebnis beeinflussen.

Quellen: CFPB Homebuying Guide · PWL Capital — 5% Rule

Die Mieten-vs.-Kaufen-Entscheidung verstehen

Die Mieten-vs.-Kaufen-Entscheidung ist eine der größten finanziellen Entscheidungen der meisten Menschen. Ein häufiger Fehler ist der Vergleich der monatlichen Hypothekenrate mit der Miete — aber das ignoriert viele versteckte Kosten des Eigentums. Die wahren Kosten des Eigenheims umfassen Hypothekenzahlungen, Grundsteuern (durchschnittlich etwa 1% des Hauswerts national), Gebäudeversicherung, Wartung und Reparaturen (Fannie Mae empfiehlt jährlich 1% des Hauswerts für neuere Häuser, bis zu 4% für ältere), Abschlusskosten (typisch 2–5% des Kaufpreises laut CFPB) und Verkaufskosten (typisch 5–6% Maklerprovisionen). Ein nützliches Screening-Tool ist das Preis-Miet-Verhältnis: Teilen Sie den Hauspreis durch die Jahresmiete einer vergleichbaren Immobilie. Laut Trulias Miet-vs.-Kauf-Index begünstigt ein Verhältnis unter 15 generell den Kauf, 16–20 ist eine Übergangszone und über 21 begünstigt das Mieten. Ein weiterer Ansatz ist die 5%-Regel: Multiplizieren Sie den Hauswert mit 5% und teilen durch 12. Dies schätzt die monatlichen unwiederbringlichen Kosten des Besitzens — etwa 1% für Grundsteuern, 1% für Wartung und 3% für Kapitalkosten. Liegt eine vergleichbare Miete darunter, kann Mieten die bessere finanzielle Wahl sein. Der Zeithorizont ist entscheidend. Kaufen verursacht erhebliche Vorabkosten (Abschluss) und spätere Kosten (Verkaufsprovisionen). US-Immobilienpreise sind laut FHFA-Daten langfristig um etwa 3–4% jährlich gestiegen, aber man muss in der Regel mindestens 5–7 Jahre bleiben, um die Transaktionskosten auszugleichen.

Anleitung

  1. Geben Sie Kaufpreis, Anzahlung, Hypothekenzins und Monatsmiete zum Vergleich ein.
  2. Passen Sie Grundsteuern, Versicherung, Wartungskosten und Ihren Zeithorizont in Jahren an.
  3. Sehen Sie das Kostenvergleichsdiagramm, den Break-Even-Punkt und welche Option Ihnen mehr Geld spart.

Methodik

Für jedes Jahr berechnet der Rechner kumulative Kosten für beide Szenarien. Wählen Sie Ihr Land für das korrekte Steuermodell und typische Marktwerte. Kaufkosten umfassen Kapital und Zinsen (Amortisationsformel), Grundsteuern, Versicherung mit Steigerung, Wartung und Transaktionskosten (Notar, Übertragungssteuer, Makler — länderspezifisch). Steuervorteile werden nach dem Modell Ihres Landes berechnet. Mietkosten umfassen die Miete mit jährlichen Erhöhungen plus Mieterversicherung. Bei monatlich günstigerem Mieten investiert der Mieter den Überschuss. Der Mieter investiert auch die gesamte Anzahlung. Die 5%-Regel (Ben Felix / PWL Capital) schätzt die Break-Even-Miete als Hauswert × 5% ÷ 12. Alle Werte können nominal oder inflationsbereinigt angezeigt werden. Das Break-Even-Jahr ist der Schnittpunkt der Kostenkurven.

Quellen: IRS Publication 936 · CFPB Closing Costs · FHFA House Price Index

Ihre Ergebnisse verstehen

Das Break-Even-Jahr ist der Zeitpunkt, an dem die kumulativen Kaufkosten unter die kumulativen Mietkosten fallen. Davor ist Mieten günstiger; danach gewinnt Kaufen. Wichtige Einflussfaktoren: Höhere Wertsteigerungsraten und stärkere Mieterhöhungen begünstigen Kaufen. Höhere Anlagerenditen begünstigen Mieten, da Ihre Anzahlung am Markt schneller wächst. Eine größere Anzahlung erhöht Ihre Opportunitätskosten, eliminiert aber PMI. Wenn kein Break-Even innerhalb Ihres Zeithorizonts eintritt, bleibt Kaufen teurer. Erwägen Sie, den Horizont zu verlängern oder Annahmen anzupassen, wenn Sie nahe am Break-Even sind. Bedenken Sie, dass Eigenheim auch nicht-finanzielle Vorteile wie Stabilität und erzwungenes Sparen durch Eigenkapitalaufbau bietet.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: 400.000€ Haus mit 20% Anzahlung (80.000€), 6,5% Hypothekenzins, 30 Jahre Laufzeit. Mietalternative: 2.000€/Monat. Mit 1,1% Grundsteuer, 150€/Monat Versicherung und 3% Wertsteigerung erreicht Kaufen den Break-Even etwa im Jahr 6. Die 80.000€ Anzahlung hätten bei 7% Rendite etwa 56.000€ erwirtschaftet — reale Kosten, die einberechnet werden. Beispiel 2: Gleiches Haus, aber nur 5% Anzahlung (20.000€). PMI kostet etwa 200€/Monat bis das Eigenkapital 20% erreicht. Die geringeren Opportunitätskosten gleichen die PMI-Ausgaben teilweise aus, aber die monatlichen Zahlungen sind höher. Break-Even verschiebt sich auf etwa Jahr 7. Beispiel 3: Hochmietmarkt. 600.000€ Haus, Miete 3.500€/Monat. Das Preis-Miet-Verhältnis ist 600.000 / (3.500 x 12) = 14,3 — im kaufgünstigen Bereich. Mit 4% Wertsteigerung erreicht Kaufen den Break-Even etwa im Jahr 4. Diese Beispiele verwenden vereinfachte Annahmen. Ihre Ergebnisse hängen von lokalen Steuern, Versicherungskosten, HOA-Gebühren und Marktbedingungen ab.

Tipps für die Mieten-vs.-Kaufen-Entscheidung

Vergleichen Sie Gesamtkosten, nicht nur monatliche Zahlungen. Ihre Hypothekenrate ist nur ein Teil — addieren Sie Grundsteuern, Versicherung, Wartung und HOA-Gebühren für die wahren monatlichen Kosten. Planen Sie für Transaktionskosten. Abschlusskosten (2–5% des Kaufpreises) und Verkaufskosten (5–6% Provision) bedeuten, dass Sie mehrere Jahre bleiben müssen, um allein die Transaktionskosten auszugleichen. Betrachten Sie Ihren Zeithorizont ehrlich. Wenn eine realistische Chance besteht, dass Sie innerhalb von 3–5 Jahren umziehen, ist Mieten oft die sicherere finanzielle Wahl. Berücksichtigen Sie Opportunitätskosten. Ihre Anzahlung könnte anderswo investiert werden. Bei historischen Aktienmarktrenditen von 7–10% jährlich sind die Opportunitätskosten einer großen Anzahlung erheblich. Planen Sie Wartungskosten ein. Fannie Mae empfiehlt 1% des Hauswerts pro Jahr für neuere Häuser, mehr für ältere. Das sind Kosten, die Mieter nicht tragen. Prüfen Sie lokale Grundsteuersätze. Sie variieren stark — von unter 0,5% in einigen Staaten bis über 2% in anderen — und beeinflussen die Rechnung erheblich.

Quellen: Fannie Mae Maintenance Guide

Quellen

Alle Berechnungen werden lokal in Ihrem Browser durchgeführt. Es werden keine Daten an Server gesendet.

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Häufig gestellte Fragen
Wie funktioniert der Rechner?
Der Rechner vergleicht die Gesamtkosten von Mieten versus Kaufen über Ihren gewählten Zeitraum. Beim Kaufen berücksichtigt er Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Versicherung, Wartung, Abschlusskosten und Opportunitätskosten der Anzahlung—aber schreibt Ihnen aufgebautes Eigenkapital und potenzielle Steuervorteile gut. Beim Mieten berechnet er kumulative Miete plus Mieterversicherung, angepasst für jährliche Erhöhungen. Das Ergebnis zeigt, welche Option insgesamt weniger kostet und wann Kaufen den Break-Even erreicht.
Was ist die Grundsteuerobergrenzen-Option?
Einige Staaten wie Kalifornien (Proposition 13) begrenzen, wie stark Grundsteuern jährlich steigen können, unabhängig von der Wertsteigerung. Mit einer 2%-Obergrenze steigt Ihre Grundsteuerbewertung nur 2% jährlich, selbst wenn Ihr Hauswert 5% pro Jahr steigt. Dies reduziert die langfristigen Kaufkosten erheblich. Aktivieren Sie diese Option und geben Sie Ihre lokale Obergrenze ein, falls zutreffend. Diese Option wird nur für Länder angezeigt, in denen sie gilt.
Was sind Opportunitätskosten?
Opportunitätskosten sind das, was Sie verdienen könnten, wenn Sie Ihre Anzahlung investieren würden, anstatt sie im Eigenkapital zu binden. Wenn Sie 80.000€ anzahlen, kann dieses Geld nicht in Aktien oder Anleihen investiert werden. Bei 7% Rendite könnten diese 80.000€ in 5 Jahren auf 112.000€ wachsen. Der Rechner berücksichtigt dies—Kaufen bindet Kapital, das sonst wachsen könnte, was echte Kosten sind, auch wenn Sie keinen Scheck dafür schreiben.
Welche Kosten berücksichtigt der Rechner beim Kaufen?
Der Rechner enthält: Hypothekenkapital und -zinsen, Grundsteuern (mit optionaler jährlicher Obergrenze), Hausbesitzerversicherung, HOA-Gebühren falls zutreffend, Wartungskosten (typischerweise 1% des Hauswerts jährlich), Abschlusskosten (typischerweise 2-5% im Voraus), und Opportunitätskosten der Anzahlung. Er schreibt Ihnen aufgebautes Eigenkapital durch Tilgungszahlungen und Wertsteigerung gut, plus potenzielle Hypothekenzinsabzüge basierend auf Ihrem Grenzsteuersatz.
Was ist der Break-Even-Punkt?
Der Break-Even-Punkt ist erreicht, wenn die Gesamtkosten des Kaufens den Gesamtkosten des Mietens entsprechen. Vor diesem Punkt ist Mieten günstiger; danach wird Kaufen das bessere Geschäft. Das Diagramm zeigt dies als Schnittpunkt der Linien. Je länger Sie bleiben, desto wahrscheinlicher zählt sich Kaufen aus—aber wenn Sie vor dem Break-Even umziehen, können Sie Geld durch Kaufkosten und Transaktionsgebühren verlieren.
Wie benutze ich das interaktive Diagramm?
Bewegen Sie die Maus über das Diagramm oder tippen Sie darauf, um Kosten zu jedem Zeitpunkt zu sehen. Das Fadenkreuz folgt Ihrem Cursor und zeigt die genauen Miet- und Kaufkosten in diesem Jahr. Der orangefarbene Marker zeigt den Break-Even-Punkt, ab dem Kaufen günstiger wird. Das Diagramm startet am Break-Even positioniert und kehrt dorthin zurück, wenn Sie aufhören zu hovern—so können Sie jedes Jahr leicht mit dem Wendepunkt vergleichen.
Kann ich die Währung ändern?
Ja! Verwenden Sie das Währungs-Dropdown, um aus über 20 Währungen zu wählen, darunter USD, EUR, GBP, JPY und mehr. Der Rechner erkennt automatisch Ihren Standort und schlägt die passende Währung vor, aber Sie können sie jederzeit ändern. Alle angezeigten Werte werden mit dem Symbol und Format Ihrer gewählten Währung aktualisiert.
Wie teile ich meine Ergebnisse?
Nach der Berechnung können Sie Ihre Ergebnisse auf zwei Arten teilen: einen Link kopieren, der alle Ihre Eingaben enthält (der Empfänger sieht Ihr genaues Szenario), oder eine Textzusammenfassung mit den wichtigsten Ergebnissen kopieren. Der Link behält alle Einstellungen bei, einschließlich Hauspreis, Zinssätze und Zeithorizont—perfekt für Gespräche mit Partner, Finanzberater oder Immobilienmakler.
Was ist PMI und wann gilt es?
PMI (Private Hypothekenversicherung) wird von den meisten Kreditgebern verlangt, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% beträgt. Sie schützt den Kreditgeber bei Zahlungsausfall. PMI kostet typischerweise 0,5-1% der Darlehenssumme jährlich und wird zur monatlichen Rate addiert. Die gute Nachricht: PMI entfällt automatisch, sobald Ihr Darlehenssaldo 80% des ursprünglichen Hauswerts erreicht. Der Rechner berücksichtigt PMI in den Kaufkosten, wenn zutreffend.
Welche Kosten sind NICHT im Rechner enthalten?
Der Rechner konzentriert sich auf die wichtigsten finanziellen Faktoren, enthält aber nicht: Umzugskosten (Umzugsunternehmen, LKW-Miete), Möbel und Geräte für ein neues Zuhause, Anschluss-/Übertragungsgebühren für Versorgungsunternehmen, Hausgarantiekosten oder potenzielle Kapitalertragssteuern beim Verkauf (obwohl die meisten Hauptwohnsitze bis zu 250.000€ befreit sind). Diese Kosten betreffen sowohl Mieter als auch Käufer unterschiedlich.
Was ist die 5%-Regel für Mieten vs. Kaufen?
Die 5%-Regel, popularisiert vom Finanzanalysten Ben Felix von PWL Capital, bietet eine schnelle Methode um abzuschätzen, ob Mieten oder Kaufen günstiger ist. Multiplizieren Sie den Hauswert mit 5% und teilen durch 12, um eine monatliche Break-Even-Miete zu erhalten. Wenn Ihre tatsächliche Miete unter diesem Betrag liegt, ist Mieten wahrscheinlich die bessere finanzielle Wahl. Die 5% gliedern sich grob auf in: 1% für Grundsteuern, 1% für Wartungskosten und 3% für die Opportunitätskosten, Ihr Eigenkapital im Haus gebunden zu haben statt es zu investieren. Für ein Haus im Wert von 500.000€ wäre die Break-Even-Miete etwa 2.083€ pro Monat. Dies ist ein Screening-Tool — der vollständige Rechner liefert eine detailliertere Jahresanalyse.
Warum ist der Standardabzug für Hauskäufer wichtig?
Viele Rechner überschätzen den Steuervorteil von Wohneigentum, indem sie annehmen, dass Sie alle Hypothekenzinsen und Grundsteuern absetzen können. Tatsächlich profitieren Sie nur von der Einzelaufstellung, wenn Ihre Gesamtabzüge den Standardabzug übersteigen — $14.600 für Alleinstehende oder $29.200 für gemeinsam veranlagte Ehepaare (IRS-Werte 2024). Wenn Sie beispielsweise $18.000 Hypothekenzinsen und $5.000 Grundsteuern zahlen, betragen Ihre Einzelabzüge insgesamt $23.000. Als Alleinstehender sparen Sie nur Steuern auf die $8.400 über Ihrem Standardabzug von $14.600 — nicht auf die vollen $23.000. Dieser Rechner berücksichtigt dies, indem er Ihre Einzelabzüge mit dem Standardabzug vergleicht und Ihnen ein genaueres Bild des tatsächlichen Steuervorteils beim Kauf gibt.
Sollte ich meine Anzahlung investieren statt ein Haus zu kaufen?
Dies ist die zentrale Frage der Opportunitätskosten. Wenn Sie 100.000€ in ein diversifiziertes Aktienportfolio investieren statt als Anzahlung zu verwenden, deuten historische S&P 500-Renditen auf ein Wachstum von etwa 7% jährlich nach Inflation hin (ca. 10% nominal). Nach 10 Jahren könnten die 100.000€ real etwa 197.000€ werden. Allerdings baut der Hauskauf auch Eigenkapital auf — Sie investieren im Wesentlichen in Immobilien und haben gleichzeitig einen Wohnort. Der Rechner verfolgt beide Seiten: Er investiert die Anzahlung für den Mieter und schreibt dem Käufer Eigenkapital gut. Er investiert auch die monatlichen Ersparnisse der günstigeren Option und gibt ein vollständiges Bild der Vermögensbildung für beide Szenarien. Die Antwort hängt von Ihren spezifischen Zahlen ab — Wertsteigerung, Anlagerenditen, Hypothekenzins und wie lange Sie bleiben möchten.
Wie beeinflusst die Inflation die Mieten-vs.-Kaufen-Entscheidung?
Inflation begünstigt generell Hauskäufer, weil eine Festzins-Hypothekenrate nominal gleich bleibt, während Mieten typischerweise 3–5% jährlich steigen. Über 10 Jahre wird eine monatliche Miete von 2.000€ bei 3% jährlicher Steigerung zu 2.688€ — während die Hypothekenrate unverändert bleibt. Allerdings erodiert Inflation auch den realen Wert zukünftiger Kosten und Anlagerenditen. Dieser Rechner ermöglicht Ihnen zwischen nominalen und inflationsbereinigten (realen) Ansichten umzuschalten. In realen Werten sinkt die feste Hypothekenrate tatsächlich im Wert — was Kaufen über lange Zeiträume noch besser aussehen lässt. Die historische US-Inflation lag langfristig durchschnittlich bei etwa 2–3% jährlich. Verwenden Sie die Inflationsrate-Eingabe, um zu sehen, wie verschiedene Szenarien Ihren Vergleich beeinflussen.
Welche versteckten Kosten des Eigenheimbesitzes übersehen die meisten Rechner?
Mehrere bedeutende Kosten werden beim Vergleich von Mieten und Kaufen oft übersehen: Wartung und Reparaturen betragen laut Fannie Mae durchschnittlich 1–4% des Hauswerts jährlich — neuere Häuser eher 1%, ältere bis zu 4%. Bei einem Haus im Wert von 400.000€ sind das 4.000–16.000€ pro Jahr. Verkaufskosten betragen typischerweise 5–6% des Verkaufspreises an Maklerprovisionen. Bei einem auf 500.000€ gestiegenen Haus sind das 25.000–30.000€, die Sie beim Verkauf verlieren. Versicherungskosten sind in vielen Staaten jährlich um 5–10% gestiegen, deutlich über der allgemeinen Inflation. Dieser Rechner enthält eine Versicherungssteigerungsrate, um diesen Trend abzubilden. Der Standardabzug-Effekt bedeutet, dass viele Eigenheimbesitzer wenig oder keinen realen Steuervorteil aus ihren Hypothekenzinsen erhalten — besonders nach der Steuerreform von 2017, die den Standardabzug fast verdoppelte. Dieser Rechner berücksichtigt all diese Faktoren und ist damit umfassender als Tools, die nur Hypothekenraten mit Miete vergleichen.
Was ist der Eigenmietwert und wie beeinflusst er den Immobilienkauf in der Schweiz?
Der Eigenmietwert ist ein weltweit einzigartiges Schweizer Steuerkonzept. Als Eigenheimbesitzer müssen Sie einen fiktiven Mietertrag — typischerweise 60–70% der Marktmiete — als steuerbares Einkommen deklarieren, obwohl Sie keine tatsächliche Miete erhalten. Im Gegenzug können Sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten von den Steuern abziehen. Dies schafft eine besondere Dynamik: Hohe Hypothekarschulden können die Steuerlast tatsächlich senken, da Zinsabzüge den Eigenmietwert übersteigen können. Deshalb halten viele Schweizer Eigenheimbesitzer bewusst hohe Hypotheken. Wählen Sie Schweiz im Rechner und passen Sie den Eigenmietwert-Satz und Ihren kantonalen Grenzsteuersatz an.
Wie unterscheidet sich der Hauskauf in Australien von den USA?
Australien unterscheidet sich in mehreren Punkten vom US-Immobilienmarkt. Es gibt keinen Hypothekenzinsabzug für selbstgenutzte Immobilien. Die Stempelsteuer (Stamp Duty) beträgt typisch 3–5% des Kaufpreises. Statt PMI gibt es LMI (Kreditgeberversicherung) bei weniger als 20% Anzahlung. Der Hauptwohnsitz ist von der Kapitalertragsteuer befreit, und Erstkäufer erhalten Vergünstigungen.
Wie wirkt sich die britische Grunderwerbsteuer (SDLT) auf die Berechnung aus?
Die britische Grunderwerbsteuer (SDLT) ist gestaffelt: 0% bis £125.000, 2% auf £125.001–£250.000, 5% auf £250.001–£925.000, 10% auf £925.001–£1.500.000 und 12% über £1.500.000. Erstkäufer zahlen 0% bis £300.000 und 5% auf £300.001–£500.000. Für Zweitwohnungen gilt ein zusätzlicher Aufschlag von 5% (erhöht von 3% im Herbsthaushalt 2024). Der Rechner verwendet einen durchschnittlichen Abschlusskostenprozentsatz — für eine genaue SDLT-Berechnung nutzen Sie den Online-Rechner von HMRC.